טופ אויל בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מגדל העמק ואח'

פסק דין

1.לפניי עתירה במסגרתה מתבקש בית המשפט לבטל את החלטת המשיבה 2 (להלן: "ועדת הערר") מיום 19.3.13, לפיה נדחה ערר העותרת כנגד החלטת המשיבה 1 (להלן: "הועדה המקומית") לדחות את תוכנית מה/מק/1/13285 (להלן: "התוכנית המוצעת"), ולהורות לוועדה המקומית לדון שוב בתוכנית המוצעת לגופה.

2.רקע עובדתי בתמצית:

א.העותרת היא החוכרת של חלקה 119 בגוש 17819 (להלן: החלקה) אשר מצויה בתחום מרחב התכנון של הועדה המקומית.

על החלקה חלה תוכנית ג/13285 "מגדל העמק- רובע 2000 עדכון" (להלן: "תוכנית מגדל") שמטרתה תכנון מחודש של שכונות מגורים ומבני ציבור במגדל העמק. עפ"י תוכנית מגדל סומנה החלקה כאזור מסחר- מגרש 506. כעולה מתקנון התוכנית, מיועד מגרש 506 "להקמת מבנה מסחרי לשימוש תושבי השכונה- מבנה דו קומתי. (תתאפשר בניית גלריה בקומת הכניסה שתחושב בשטחי השירות). תתאפשר הקמת חניה תת- קרקעית מתחת למבנה. תישמר זכות מעבר דרך המגרש במפלס הקרקע מדרך מס' 50 אל שביל הולכי רגל "ו".

השימושים המותרים: סופרמרקט או מרכול, חנויות אחרות לממכר מזון, ביגוד, מכשירי כתיבה מוצרי חשמל, סוכנות דואר, מזנון וקפטריה. לא יותרו פתיחת עסקים מזהמים ו/או מרעישים. זכויות בניה- כמתואר בסעיף 3.2". (ראו נספח 2 לעתירה).

ב.סמוך לחלקה, מצוי מגרש 540 אשר ייעודו לפי תוכנית מגדל וכן תוכנית ג/18835 לדיור מיוחד ומיועד להקמת דיור מוגן (להלן: המגרש הסמוך").

ג.העותרת הגישה לוועדה המקומית את התוכנית המוצעת, אשר מטרתה הקמת תחנת תדלוק המשולבת במתחם מסחרי. התוכנית המוצעת הציעה כי החלקה תחולק לשני מגרשים האחד לייעוד מסחרי והשני לייעוד של תחנת הדלק. (ראו נספח 4 לעתירה).

ד.ביום 23.10.12 דחתה הוועדה המקומית פה אחד את התוכנית המוצעת לשילוב תחנת הדלק עם המתחם המסחרי מהסיבות הבאות:

"1. אין עמידה במגבלות מרחקי הבטיחות שנקבעו בתמ"א 19 תיקון מס' 4, המרחק הנדרש לשמור מהייעוד "מגורים מיוחד" המשלב דיור מוגן ברשימת התכליות הוא 80 מ' ולא 40 מ' כטענת היזם או 36 מ' כפי שמוצע בתכנית (הכוונה ככל הנראה לתמ"א 18 (שינוי מס' 4) (להלן: "התמ"א") המצורפת כנספח 11 לעתירה- ז.ה.).

2. חו"ד איגוד ערים לכבאות המתייחסת לדיור מוגן כייעוד שצריך לשמור מרחק מכסימלי.

3. אין שמירה על מרחק מינימלי גם מייעוד מגורים שהוא 40 מ' הוועדה דוחה את הבקשה להקלה מסיבת קירבה יתרה לייעודים הגובלים המהווים פגיעה מהותית בסיבה הקרובה."

עם זאת, אישרה הוועדה את השינויים במתחם המסחרי בתוכנית המוצעת, ללא שילוב תחנת דלק ובכפוף למילוי מספר תנאים. (ראו נספח 6 לעתירה).

ה.על החלטת הוועדה המקומית הגישה העותרת ערר לוועדת הערר. ביום 19.3.13, לאחר דיון בתוכנית המוצעת, דחתה ועדת הערר את ערר העותרת ברוב דעות של ארבעת חברי הוועדה מול דעתו החולקת של יו"ר ועדת הערר.

ו.החלטת וועדת הערר:

בהחלטתם הפנה חברי ועדת הערר לסוגיה היחידה אשר בה עוסק הערר- והיא האם הדיור המוגן הקבוע בתוכנית מגדל ובתוכנית המוצעת הינו כזה המחייב שמירה על מרחק של 80 מ' ממשאבות התדלוק בהתאם להגדרת מוסד ציבורי הנזכר בסעיף 15.1 לתמ"א או שמא המדובר במוסד המהווה למעשה סוג של מגורים, ממנו יש לשמור מרחק של 40 מ' בלבד.

עוד הבהירו כי מקובל עליהם המבחן אותו קבעה ועדת הערר, אשר הינו "מבחן ההתפנות", כאשר כל עוד המדובר בשימוש בקרקע המאפשר פינוי מהיר, אין צורך בשמירה על מרחק של 80 מ'.

בעמדת המיעוט עמד יו"ר ועדת הערר, אשר קבע כי אין לראות בדיירים המתגוררים בדיור מוגן כמעון לקשישים המחייב שמירה של 80 מ' מתחנת תדלוק, כאשר לטענתו עמדה זו אף מקובלת על המועצה הארצית לתכנון ובנייה כפי שהוצגה בעת"מ 3146/08 אחוזת פולג 1988 בע"מ נ' ועדת משנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואח' (להלן: פרשת פולג). לשיטתו, הפרשנות שהתקבלה בפרשת פולג מתאימה לעניין הנדון ומתיישבת עם הפרשנות שמציעה העותרת. הוסיף כי העובדה שהתושבים בדיור המוגן הינם מעל גיל 60 אינה מייצרת, בפני עצמה, אי עמידה ב"מבחן ההתפנות". בהתאם, קבע כי לשיטתו המדובר בשימוש אשר אינו נופל בגדר סעיף 15.1(2) לתמ"א ועל כן לא היה מקום לדחות את התוכנית המוצעת בטענת חוסר סמכות ובהתבסס על מבחן ההתפנות. נוכח האמור, הוא סבר כי יש לקבל את הערר ולהשיב את התיק לדיון מחודש של הועדה המקומית אשר תשקול את התוכנית המוצעת לגופה, על בסיס כך שאין מניעה להתיר את בניית תחנת התדלוק במרחק של 40 מ' ממגרש הדיור המוגן.

אל מול דעתו של יו"ר ועדת הערר עמדה דעת הרוב של ארבעת החברים האחרים, אשר סברו כי דין הערר להידחות. לשיטתם, הבחינה הראויה במקרה היא של כל השימושים המותרים בקרקע על פי תוכנית מגדל, תוך התייחסות לאפשרות המייצרת את מרבית המגבלות על הקרקע, ולו בשביל הצורך לשמר את כל האפשרויות שתוכנית מגדל מציעה. לעניין זה קבעו כי אף שדיור מוגן מאפשר כניסת דיירים שגילם המינימאלי 60, הרי שמטבע הדברים המדובר בדיירים שזה יהיה מקום מגוריהם האחרון ומכל מקום, תוך מספר שנים מועט יגורו במקום קשישים של ממש עם מגבלות תנועה ממשיות. הוסיפו כי בשים לב לסעיף 15.1(2) לתמ"א, אשר נועד לשמור על ביטחון התושבים באזור תחנת התדלוק, יש לראות בדיור מוגן כמוסד ציבורי הנופל לגדר הסעיף אף לפי "עיקרון הזהירות המונעת" וכי במבחן בין שמירה על בריאות הדיירים אל מול האינטרס הכלכלי של העותרת יש להעדיף את הראשון. עמדת הרוב התייחסה לפרשת פולג, אולם לא מצאה בה כל חשיבות לענייננו, מקום שעסקה בסוגיה שונה בתכלית. על כן מצאה דעת הרוב כי פרשנות של תכליתה האמיתית של התמ"א מחייבת להגן על אלו שאינם יכולים להתפנות במקרה חירום ועל כן יש מקום לקבל את הכרעת הועדה המקומית בעניין ולדחות את הערר. (ראו נספח 1 לעתירה).

ז.ביום 28.3.13 פנתה העותרת ליו"ר ועדת הערר בבקשת רשות לערור לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. בתשובתו מיום 7.4.13 קבע יו"ר ועדת הערר כי מקום שהמדובר בשאלה משפטית טהורה אין כל יתרון לוועדה המחוזית על ועדת הערר, יש לפנות לבית המשפט בעתירה מנהלית על מנת שזה יכריע בסוגיה (ראו נספח 10 לעתירה).